Les logements sociaux de la CPCL font polémique

IMMOBILIER • La caisse de pension du personnel communal de Lausanne gère un important parc de logements à caractère social. Une situation en dehors de sa vocation première mais héritée du passé et qui la met sous le feu des critiques.

  • Un immeuble de logements sociaux, anciennement propriété de l’ex coopérative Colosa. VERISSIMO

    Un immeuble de logements sociaux, anciennement propriété de l’ex coopérative Colosa. VERISSIMO

Au Conseil communal de Lausanne, l’affaire avait fait grand bruit. Et le député UDC Fabrice Moscheni s’en offusque encore: «C’est écrit noir sur blanc sur la réponse que la Municipalité a donnée en octobre 2019 à mon interpellation : le parc ex-Colosa a connu un rendement brut de 9% en 2020. C’est un rendement démesuré pour des logements sociaux. Est-ce que la caisse de pension du personnel communal de Lausanne fait du bénéfice indu sur le dos des locataires de ses logements sociaux?» Pour bien comprendre l’enjeu, il faut avoir à l’esprit que la Caisse de pension du personnel communal de Lausanne (CPCL) a pour mission de payer des rentes à ses assurés.

Pour ce faire, outre les différents placements financiers, classiques pour une caisse de pension, elle gère un important parc immobilier qu’elle fait fructifier. Un parc immobilier dont, grosso modo, une moitié des logements est sous le régime des loyers libres, et l’autre moitié constituée pour l’essentiel de logements des immeubles de l’ancienne coopérative Colosa (environ 1500 logements répartis sur plusieurs sites à Lausanne: Montelly, Entre-Bois, Aloys-Fauquez, etc.) sous le régime des loyers subventionnés.

Assainissement en 2009

«Légalement, notre principale mission est d’honorer nos engagements en payant des rentes à nos assurés, explique Loïc Broggini directeur de la CPCL. Notre vocation première n’est donc pas du tout d’offrir du logement social. Cette situation est un héritage du passé décidé par les autorités de l’époque et nous devons faire avec». Un héritage du passé qui trouve sa source dans l’assainissement et la recapitalisation de la CPCL qui avait été opéré par les autorités en 2009 et qui dans le cadre d’un transfert de liquidités et de biens immobiliers a vu les immeubles de la coopérative Colosa tomber dans l’escarcelle de la caisse de pension, dans le cadre d’une donation opérée par la Ville de Lausanne.

A l’instar du reste du parc immobilier de la CPCL, ces immeubles à caractère social génèrent bel et bien un rendement, avec des revenus locatifs de l’ordre de 7 millions de francs nets chaque année. «Notre responsabilité fiduciaire exige que l’on soit rentables pour financer nos rentes et ces 7 millions seront versés à nos assurés», précise Loïc Broggini, qui ajoute: «Au final, le rendement net de ces immeubles sociaux est de l’ordre de 4%, ce qui n’est pas du tout inhabituel dans le monde de l’immobilier». Précision importante: les revenus issus de la location de ces immeubles ne sont pas fixés par la CPCL comme elle le fait pour son parc à loyers libres, mais obéissent strictement aux règles des immeubles à régime subventionné fixées par la Ville de Lausanne et le Canton. Des règles qui en ce qui concerne les immeubles ex-Colosa, conduisent à des loyers très modérés, de l’ordre de 130 francs le m2 en moyenne, soit un loyer d’environ 900 francs mensuels pour un appartement de 80 m2, bien en dessous des prix du marché.

Un parc de 3600 logements

La CPCL gère un parc immobilier comprenant 150 bureaux ainsi que 3664 logements, dont environ la moitié, 1807, sont à caractère social, et dans une grande majorité des cas situés dans les immeubles de l’ex coopérative Colosa. Dans sa totalité, le parc génère chaque année environ 40 millions de revenus locatifs nets, dont 7 pour le parc ex Colosa. Pour l’année 2020, la CPCL confirme un rendement brut de 8.9% pour les immeubles à caractère social de l’ex coopérative Colosa. «Ce chiffre précise-t-elle, n’est pas un bon indicateur pour tirer des conclusions sur la rentabilité, car il ne tient pas compte des divers frais administratifs et charges d’entretien de ces immeubles.»